- 苏州POS机：苏州都受不了，那北上广深三大城市呢？
- 发布时间：2022/5/16 10:28:44 阅读：25次
- 苏州都受不了，那北上广深三大城市呢？
苏州是江苏省仅次于北上广深四大一线城市之一，丝毫不逊色于南京，甚至可以说是苏南的第一。
在2022年第一季度 GDP排名中苏州位列全国第六， GDP为5136.7亿，仅次于重庆，仅次于上海，北京，深圳，广州，重庆 GDP超过6000亿，这是因为其规模效应，3200万常住人口是苏州的2.7倍。
平心而论，我认为苏州是中国的第五大城市。
01
新一线城市的房子，真的一点都不缺吗？
从 GDP、人均收入和产业布局来看，苏州是新一线城市中的佼佼者，仅次于杭州，重庆，成都。
经济发展是否意味着房地产市场的发展？这是肯定的。
经济发达的城市，就业机会多，教育资源多，医疗资源多，能吸引更多的外来人口。
同时，随着他们的年纪越来越大，他们的生活也会变得更好，卖掉旧的房子，买大一点的新房子，这是他们必须要做的事情。
所以，人口净流量，特别是年轻人口流量，历来是衡量房地产市场能否持续发展的一个重要指标，苏州等新一线城市的发展具有显著的优势。
但这两年，由于缺乏信心，一些本来就不缺销路的二线城市，也开始蠢蠢欲动，苏州最近推出了一系列政策，以刺激楼市。
02
逐步取消限制，降低社会保障，降低商业贷款利率，该做的都做了
苏州房地产新政主要有三个方面，以下是我的总结。
第一个大的部分是关于限制的。
一是新屋的限购期限从购买三年之后改为二年；二是取消二手房的限制，购买后马上可以出售；三是二孩家庭在生了三个孩子之后，即便是卖房子也不会再有两年的限制。
第二个重要的部分是限制购买。
一是非居民，只要连续三年缴纳六个月的社会保险，即可购买住房；二是不在限购范围内的房产，不包括在苏州的限购范围，比如你在常熟就算有十套住房，也不会受到限制。
第三部分是关于商业贷款的利息。
苏州首套房贷款利率一般为4.6%，二套房为5.2%，与前两年相比有较大幅度的下降，未来5年内贷款利率将会持续回落。
三个方面的重点都很明确，那就是放宽住房限制，鼓励刚性需求和改善需求。
放开限购政策，使更多的无房户拿到了购房资格；放开限制，就是为了解决二套房的房价太高，需要出售现有的房子来筹集首付；降息使购买房屋的费用下降。
苏州即将迎来一场新一轮的土地拍卖，在这种情况下，出台这么多的调控政策，其用意可想而知。
另一方面，苏州此举反映出，除一线城市外，其他地区的需求都在萎缩，信心不足。
俗话说，信心胜过黄金，在这种情况下，不能坐视不理，适当的先发制人的政策可以提升市场的信心。
但是，苏州这样的做法可以产生一些效果，那么二三线城市，乃至一些小城市又会如何？
03
第一季度房地产市场很疲软
房地产业是国家的支柱产业，产业链很长，涉及到的公司和人员众多，再加上金融方面的关系，可谓牵一发而动全身。
政治局会议强调要坚守不出现系统性风险，虽然没有明确指出具体的产业，但众所周知，系统性的风险主要集中在房地产和金融方面，而政府高层也发现了过度疲软的房地产市场会引起连锁反应。
近期房地产市场究竟有多疲软？我们可以从万科公司的第22季度报告中看到一些蛛丝马迹。
与去年同期相比，2022年第一季度的商品房销售面积和销售额同比下降了13.8%，同比减少了22.7%。
这个数据集可以解释两个问题。
一是2022季度的新屋销量和价格双双下滑，即房屋销售面积和销售数量都出现了大幅下降。
二是销售额下降的幅度比销售面积大，表明成交单位价格一路下滑，今年第一季度，全国新屋平均均价9580元（3.1亿平方米）；经过测算，去年第一季度的新房平均价格为10680元，一年内平均价格下跌了10%以上。
万科今年第一季度的销售状况更为糟糕，在2022年第一到第三季度仅售出632.7万平方米的房屋，总成交额达1065亿元，同比下降42.7%,40.7%。
万科的业绩不佳，导致第一季度的扣非净利润也出现了下降，与上年同期相比，下降了5.58%，这也是为什么万科总裁郁亮会在年末呼吁“节衣缩食”，“营造战时气氛”的原因。
04
多空博弈已开始，耐心等候，或适时出击？
中国房价高不高？那些说不贵的人，起码有五套房子，而且他们还想着靠着租金和资产的升值来赚钱。
但不可否认的是，房地产业在中国的经济发展中做出了巨大的贡献，不但创造了大量的投资，创造了大量的工作机会，更重要的是，如果没有了房地产，这些年来，这些货币的价值已经被炒到了一个新的高度。
但凡事都不能太过分，高房价会影响人民的生活，降低人民的幸福感，甚至有人说，房价是最好的避孕药，虽然言过其实，但也不是没有道理的。
这两年来，调控房地产市场的政策起到了作用，但也起到了一定的作用，很多地方政府都意识到，想要找到新的经济增长点，首先要解决的问题就是土地的销售问题。
所以，这几个月，为了满足住房的合理需求，出台了很多的政策。
有了政策的支撑，但是市场还没有完全确定，所以现在应该卖掉房子吗？
看空者们认为还需要等待，看涨者们已经做好了行动的准备。
依我看，“因城施策”，接下来肯定会有更多的利好消息传出，货币政策也会宽松，而金融方面也会继续支持实体经济，但也会给房地产留下更多的空间，这一切都指向了一个共同的目的，那就是稳定市场的信心，不能让支柱行业一蹶不振。
根据您所在区域的不同，可以采用不同的战略。
对于苏州这种新兴的一线城市，政策的放松，让他们看到了更多的刚需和改良型的机会，这是他们最好的机会，不要等到他们上车、价格上涨了再出手。
但对于净外流的大城市就不同了，现在看来，任何的优惠政策都是“诱多”，如果没有足够的买家，也不可能将房产卖给别人。如果不能卖的话，那就只能等着了。
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