- 苏州POS机:苏州都受不了,那北上广深三大城市呢?
- 发布时间:2022/5/16 10:28:44
- 苏州都受不了,那北上广深三大城市呢?
苏州是江苏省仅次于北上广深四大一线城市之一,丝毫不逊色于南京,甚至可以说是苏南的第一。
在2022年第一季度 GDP排名中苏州位列全国第六, GDP为5136.7亿,仅次于重庆,仅次于上海,北京,深圳,广州,重庆 GDP超过6000亿,这是因为其规模效应,3200万常住人口是苏州的2.7倍。
平心而论,我认为苏州是中国的第五大城市。
01
新一线城市的房子,真的一点都不缺吗?
从 GDP、人均收入和产业布局来看,苏州是新一线城市中的佼佼者,仅次于杭州,重庆,成都。
经济发展是否意味着房地产市场的发展?这是肯定的。
经济发达的城市,就业机会多,教育资源多,医疗资源多,能吸引更多的外来人口。
同时,随着他们的年纪越来越大,他们的生活也会变得更好,卖掉旧的房子,买大一点的新房子,这是他们必须要做的事情。
所以,人口净流量,特别是年轻人口流量,历来是衡量房地产市场能否持续发展的一个重要指标,苏州等新一线城市的发展具有显著的优势。
但这两年,由于缺乏信心,一些本来就不缺销路的二线城市,也开始蠢蠢欲动,苏州最近推出了一系列政策,以刺激楼市。
02
逐步取消限制,降低社会保障,降低商业贷款利率,该做的都做了
苏州房地产新政主要有三个方面,以下是我的总结。
第一个大的部分是关于限制的。
一是新屋的限购期限从购买三年之后改为二年;二是取消二手房的限制,购买后马上可以出售;三是二孩家庭在生了三个孩子之后,即便是卖房子也不会再有两年的限制。
第二个重要的部分是限制购买。
一是非居民,只要连续三年缴纳六个月的社会保险,即可购买住房;二是不在限购范围内的房产,不包括在苏州的限购范围,比如你在常熟就算有十套住房,也不会受到限制。
第三部分是关于商业贷款的利息。
苏州首套房贷款利率一般为4.6%,二套房为5.2%,与前两年相比有较大幅度的下降,未来5年内贷款利率将会持续回落。
三个方面的重点都很明确,那就是放宽住房限制,鼓励刚性需求和改善需求。
放开限购政策,使更多的无房户拿到了购房资格;放开限制,就是为了解决二套房的房价太高,需要出售现有的房子来筹集首付;降息使购买房屋的费用下降。
苏州即将迎来一场新一轮的土地拍卖,在这种情况下,出台这么多的调控政策,其用意可想而知。
另一方面,苏州此举反映出,除一线城市外,其他地区的需求都在萎缩,信心不足。
俗话说,信心胜过黄金,在这种情况下,不能坐视不理,适当的先发制人的政策可以提升市场的信心。
但是,苏州这样的做法可以产生一些效果,那么二三线城市,乃至一些小城市又会如何?
03
第一季度房地产市场很疲软
房地产业是国家的支柱产业,产业链很长,涉及到的公司和人员众多,再加上金融方面的关系,可谓牵一发而动全身。
政治局会议强调要坚守不出现系统性风险,虽然没有明确指出具体的产业,但众所周知,系统性的风险主要集中在房地产和金融方面,而政府高层也发现了过度疲软的房地产市场会引起连锁反应。
近期房地产市场究竟有多疲软?我们可以从万科公司的第22季度报告中看到一些蛛丝马迹。
与去年同期相比,2022年第一季度的商品房销售面积和销售额同比下降了13.8%,同比减少了22.7%。
这个数据集可以解释两个问题。
一是2022季度的新屋销量和价格双双下滑,即房屋销售面积和销售数量都出现了大幅下降。
二是销售额下降的幅度比销售面积大,表明成交单位价格一路下滑,今年第一季度,全国新屋平均均价9580元(3.1亿平方米);经过测算,去年第一季度的新房平均价格为10680元,一年内平均价格下跌了10%以上。
万科今年第一季度的销售状况更为糟糕,在2022年第一到第三季度仅售出632.7万平方米的房屋,总成交额达1065亿元,同比下降42.7%,40.7%。
万科的业绩不佳,导致第一季度的扣非净利润也出现了下降,与上年同期相比,下降了5.58%,这也是为什么万科总裁郁亮会在年末呼吁“节衣缩食”,“营造战时气氛”的原因。
04
多空博弈已开始,耐心等候,或适时出击?
中国房价高不高?那些说不贵的人,起码有五套房子,而且他们还想着靠着租金和资产的升值来赚钱。
但不可否认的是,房地产业在中国的经济发展中做出了巨大的贡献,不但创造了大量的投资,创造了大量的工作机会,更重要的是,如果没有了房地产,这些年来,这些货币的价值已经被炒到了一个新的高度。
但凡事都不能太过分,高房价会影响人民的生活,降低人民的幸福感,甚至有人说,房价是最好的避孕药,虽然言过其实,但也不是没有道理的。
这两年来,调控房地产市场的政策起到了作用,但也起到了一定的作用,很多地方政府都意识到,想要找到新的经济增长点,首先要解决的问题就是土地的销售问题。
所以,这几个月,为了满足住房的合理需求,出台了很多的政策。
有了政策的支撑,但是市场还没有完全确定,所以现在应该卖掉房子吗?
看空者们认为还需要等待,看涨者们已经做好了行动的准备。
依我看,“因城施策”,接下来肯定会有更多的利好消息传出,货币政策也会宽松,而金融方面也会继续支持实体经济,但也会给房地产留下更多的空间,这一切都指向了一个共同的目的,那就是稳定市场的信心,不能让支柱行业一蹶不振。
根据您所在区域的不同,可以采用不同的战略。
对于苏州这种新兴的一线城市,政策的放松,让他们看到了更多的刚需和改良型的机会,这是他们最好的机会,不要等到他们上车、价格上涨了再出手。
但对于净外流的大城市就不同了,现在看来,任何的优惠政策都是“诱多”,如果没有足够的买家,也不可能将房产卖给别人。如果不能卖的话,那就只能等着了。
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